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万创国际冲刺IPO:三而竭?

| 2020-06-17

由于持有项目过少,万创国际的营业收入并不稳定,可持续增幅也是受到了质疑。从上表中可以看出,公司业绩相对亮眼的是毛利率,在行业内属于较高水平。而这点主要得益于公司深耕淮南,近期销售的项目位于合肥都市圈,相对低的售价产生的外溢效应,这种中短期的优势,长期来看并无太大参考价值。

布局单一、土储不足

除了业绩上的表现平庸之外,万创国际单一的城市布局及土地储备的不足,也让资本市场难以伸出橄榄枝。

为了改变单一的城市布局,今年10月万创国际首次走出淮安,以总价3.36亿价格竞得六安东部新城地块,总土地面积为13.1万平方米,楼面价1166元/平方米。据了解,项目预计2019年一季度动工。

截至2018年9月30日,万创国际拥有总建筑面积为73.37万平方米的土地储备,全部位于淮南市。其中可供销售建筑面积为36109平方米、可供租赁建筑面积为22355平方米的未售出竣工物业;总规划建筑面积为479738平方米的开发中物业;总规划建筑面积为195529平方米的持作未来开发物业。加上新拿的地块,总的土地储备尚不足百万方。

值得注意的是,现阶段万创国际17个物业项目(泉山湖项目有15个地块)中,12个均已或将在2019年之前竣工。这样的土地储备也难以支撑公司的可持续和规模化发展。显然,万创国际也意识到这点,招股书中表示计划在未来3年至4年专注于在淮南市及其他高增长城市进行土地收购。

以万创国际现有的品牌及开发经验,其在淮南的成功未必可以在新的市场复制。综合考虑多方面因素,其在资本市场的表现尚存在较大的不确定性。

传统的家族式企业

招股说明书显示,万创国际控股股东为汪氏家族——汪明来、汪季明、Wang Foundation Trust、Wang InvestmentHolding及万创中国有限公司。

公司成立于2010年,最早可追溯至2003年联华实业创立的泉山湖置业。2015年,泉山湖置业启动重组。同年向联华实业转让非住宅发展公司的权益。2016年,万创国际的控股股东Wang Investment Holding、境外中间控股公司万创中国及万创国际注册成立,重组后泉山湖置业变成了万创国际的主要营运、间接全资附属公司。

公开资料显示,安徽联华实业是一家跨行业、跨地区的综合型经济实体,旗下总资产50多亿元,汪明来是公司的创始人。而在万创国际,汪明来并不参与运营管理,公司的董事会主席、执行董事、行政总裁均由其兄弟汪季明担任,汪明来的儿子汪磊担任执行董事,负责该公司业务的风险管理及行政。另汪磊享有Wang Investment Holding的全部股权。

招股书透露,现年29岁的汪磊此前在金融服务行业的工作经历包括银行信用部客户经理等,而其在物业发展行业仅拥有逾1年经验,其最高学历是合肥润安公学接受的高中教育,2005年毕业。

Wang Foundation Trust乃汪明来及汪季明成立的全权信托,全权受益人目前为汪磊以及汪明来及汪季明各自的配偶。

此外,招股书内容显示,该公司过往业绩非常依赖与中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司的债务重组安排,倘若万创国际无法自华融资产取得进一步融资,则业务、财务状况及经营业绩可能受到重大及不利影响。

从公司的股东架构看来,万创国际的家族色彩浓厚。偏安一隅的万创如若要走出淮南,面向更大的市场,单凭此前的开发模式和行业资源恐很难前行。

两度冲刺无功而返

实际上,这已经是万创国际第三次发起上市申请,前两次分别是2017年6月30日、2018年2月14日,只是均已失效。此前两度上市未果,业内人士分析彼时负债率高可能是主因,加之布局单一城市、规模小等,经营业绩难以稳定。

按照港交所惯例,拟上市企业在递交申请后,有半年限期来解答监管机构的问题。若6个月限期内没能完成对港交所问题的反馈,申请材料就自动失效。若要继续上市流程,企业就必须重新递交材料。优化财务和布局的万创国际,此次能否冲击成功,仍待观察。

由于内地对房地产业的调控没有放松迹象,此前有媒体报道,这可能会影响到港交所对内地中小房企上市规模及数量的控制。而实际上即便这些公司满足了港股上市条件,成功挂牌上市了,是否能得到资本市场和投资者的青睐,也为未可知。

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